大中通訊

＜六月份專題＞

淺談資產證券化條例草案

壹、不動產證券化條例草案

一、基本概念及目的：

不動產證券化係將投資者直接持有且不易流通之不動產，轉變為表彰不動產所有權且具有高度流動性及變現性之有價證券。其目的在於解決不動產開發業者及政府各部門於開發不動產期間，僅得使用自有資金或融資借款，常因資金不足影響開發進度或須負擔鉅額利息支出，在不動產證券化後，可透過發行機構對投資大眾募集資金以進行開發，不但可解決龐大資金問題，亦可提供小額投資大眾參與不動產開發之管道，而將不具流動性的不動產以發行受益憑證之方式轉化為流動性高的有價證券，促進資本市場及不動產開發事業之發展。

二、新舊制度比較：

項目		原制度	新制度
1	資產性質	不動產	有價證券
2	流動性	低	高
3	籌資方式	自有資金或借款	向投資大眾募集資金
4	交易方式	買賣不動產	買賣有價證券且得上市、上櫃
5	風險性	較高	較低
6	投資金額	龐大	較低
7	稅負優惠	土地交易免徵所得稅(土地增值稅減半徵收)	免徵證券交易稅
			信託所得之利益於利得實際分配當年度課徵所得稅
			不動產投資信託之地價稅按10%計收
			開發期間土地無法使用者免徵地價稅；開發期間仍可繼續使者減半徵收；開發完成後減半徵收二年
			信託財產物(建築物)可縮短耐用年限二分之一計提折舊

貳、金融資產證券化例草案：

一、基本概念及目的：

金融資產證券化係將資產創始機構(銀行、證券商、保險公司等)就其貸款債權(住宅抵押貸款、汽車貸款、商業貸款及信用卡應收帳款等)資產，予以組合為單位化、標準化及小額化之有價證券，委託發行機構(信託機構或特殊目的公司)對投資大眾募集資金，其主要目的在提高其金融資產之流動性及資金使用效率及分散金融資產風險。

二、新舊制度比較：

項目		原制度	新制度
1	資產性質	金融機構貸款資產	有價證券
2	流動性	低	高
3	資金來源	自有資金、存款或借款等	向投資大眾募集資金
4	交易方式	承作貸放款項	買賣有價證券且得上市、上櫃
5	風險性	較高	較低
6	資金金額	較高	較低
7	稅負優惠		免徵證券交易稅

參、結語：

資產證券化目前仍屬草案階段，部份爭議如不動產估價是否確實、專業信用評等機構之評等方式及公信力、發行機構是否僅限信託業者、稅負減免之合理性…..等等，仍有待立法及行政部門一一研議解決，祈能發揮實質功效。

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